房价下降无望，别再忽悠百姓！
房地产自成特殊商品以来一直是人们所关注的焦点！二十余年的发展历程年年都揪扯着国人的心。十三亿人的居住问题全部推向市场，各路英雄豪杰瓜分着这块诱人的大蛋糕！从此后，老百姓在基本满足衣、食后向住挣扎式努力！十三亿人依次呈金字塔型解决和渴盼解决住房。。。。。。。
而随着时间的推延、房价的飙升，占全国约50%以上的人望房兴叹。。。。。拥有一席房产已成梦想！高房价已把这层人群隔之千里之外。。。。
然而，高房价是如何组成的？这个问题理应概述：
其实，不管一线几线城市其房屋的实际成本为多层在800元左右、底层在1000元左右、小高层为1200元左右、高层在1500元左右、超高层在2000元左右。这就是房子的本来价值！那它又怎翻上几仟数万一平方？
这块大蛋糕分为：
ZF得大头、开发商得小头。
1、ZF 土地是占了大份额的差价，房价越高土地差额越大！再加上高达20%左右的税率（包括建筑税和契税），各项规费约占了房价的5%左右！
2、开发商 其实开发商按其销售额来算利润也只在10%---15%之间。但因其有预售制度和银行按竭扶持实际资金年回报率在35%----50%之间。如一个亿的销售额楼盘开发商实际一年占用资金约3000万（其余资金通过预售来解决），其利润约1500万元，那么占用资金年收益率可达50%左右。
分析： 假设房价为6000元一平方米、开发一个一百亩小型小区、多层、密度0。35、容积率1。7 总建筑面积为113000平方米，总销额67800万，其总价构成大至如下：
土地：29000万（包括契税） 税费：13600万（包括契税、建筑税）
规费：3000万 （各职能部门收） 财务：1000万（银行贷款利息）
小计：46600万
建安：7400万（除建筑税） 配套：2000万
营销 1200万 管理：700万
前期：500万 利润：9400万元
小计：21200
合计：67800
通过以上初步分析得知，售价在6000元一平方（ 包括契税）ZF、部门、银行所收取的金额就达46600万，占总款的68。73% ！而实际成本支出只有11800万，占总款的17。40%！开发商利润9400万占总款的13。86%厂！且随着房价的提高其ZF、部门、银行所收取的金额比例就越高！这就是高房价的组成！
从中不难看出，高房价的最大得益者是各级ZF，财政收入以年33%的增幅其高房价作出了不可磨灭的贡献！集政策制定者、政策执行者、得益最大者为一身的ZF部门既是想降低房价那也需要一个漫长的历程才能调整过来，综合考虑这将是可能性不大！
我认为：近期房价是稳中微调，个别案例不足说明整体楼市。未来房地产预计会二条路行走：一条是由市场需求来调节的商品房体系来满足购房者的需求；另一条是ZF撑控的廉租、经济适用房体系来解决居住者的需求！本人希望能将土地收益高比例地返还国民来加大廉租、经济适用房的建没力度和进程，让老百姓真正拥有居住权！
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